Recentemente, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou novo entendimento sobre a interpretação que até então era dada ao artigo 474 do Código Civil[1], concluindo que a existência de cláusula com previsão expressa de resolução contratual por falta de pagamento autoriza o ajuizamento automático de ação possessória, sem a necessidade de a parte prejudicada ajuizar outra ação judicial, prévia ou concomitante, para rescindir o negócio de compra e venda de imóvel.
O entendimento que predominava anteriormente, contudo, era exatamente o oposto, vez que o STJ entendia ser imprescindível a existência de prévia manifestação judicial para consumar a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel em observância ao princípio da boa-fé objetiva.
O caso que originou a modificação do entendimento versava sobre a venda de um imóvel que se deu em sete prestações e foi entregue ao comprador após o pagamento da primeira parcela. Diante da inadimplência das demais parcelas, a vendedora notificou extrajudicialmente o comprador, com base no contrato, que continha cláusula resolutória expressa, e promoveu a resolução contratual automática, de modo que a reintegração de posse do imóvel foi concedida à vendedora sem o ajuizamento de ação de resolução contratual precedente.
No julgamento, o Colegiado concluiu que impor à parte prejudicada a obrigação de ajuizar uma ação para obter a resolução do contrato, quando este já estabelece tal garantia através de cláusula expressa de resolução, seria contrário ao texto legal.
Para o relator do caso, o Ministro Marco Buzzi, “a exigência de interpelação para constituição em mora como necessidade de se resolver o compromisso de compra e venda apenas judicialmente enseja confusão e imposição que refogem à intenção do legislador ordinário, por extrapolar o que determina a legislação específica sobre o compromisso de compra e venda de imóvel” e que a nova solução proposta é mais condizente com as expectativas da sociedade em relação a uma mínima intervenção estatal no mercado e nas relações particulares, considerando a necessidade de desjudicialização e simplificação de formas e ritos.
Por Gabriela Andres
[1] Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.
